Familienfreundliche und ruhige Lage

3400 Klosterneuburg

Beschreibung

Perfekt in einer kleinen Sackgasse in der Nähe des Martinsviertels gelegen und umrahmt von gepflegten Einfamilienhäusern – genießen Sie die Ruhe und sehr familienfreundliche Lage.

Das Grundstück mit ca. 1240m² ist durchwegs Bauland - BK I und II, offene Bauweise. Die bebaubare Fläche beträgt ca. 217m² - eine Erweiterung/ein Zubau ist also durchaus möglich.

Bei einem Neubau, wäre es auch möglich das Grundstück zu teilen.

Das sorgfältig modernisierte Objekt bietet auf insgesamt ca. 165m² Wohnfläche zzgl. Keller ausreichend Platz für Ihre ganze Familie. Die Wohnfläche ist praktisch aufgeteilt auf zwei Ebenen.

Aufteilung der Räumlichkeiten

Im Erdgeschoss befindet sich ein großzügiger Wohn- und Essbereich, der fließend ineinander übergeht. Die moderne und hochwertige Einbauküche ist diesem Bereich ebenfalls angeschlossen. Des Weiteren befindet sich auf dieser Ebene ein hochwertig ausgestattetes Badezimmer mit Dusche und Gästetoilette sowie ein weiteres Zimmer, das sich als Büro oder Lesezimmer eignet. In die Küche gelangen Sie sowohl vom Vorraum durch einen Durchgang mit praktischen Einbauschränken als auch vom Wohn-Essbereich. Die Sonnenterrasse und den traumhaften Garten mit Natur-Pool (keine Wasserzusätze) erreichen Sie direkt vom Wohnbereich aus. Der schöne Kaminofen ist Garant für ein komfortables Wohnambiente.

Drei weitere geräumige Zimmer befinden sich im Obergeschoss. Das Schlafzimmer verfügt über einen großen Schrankraum und ein modernes Badezimmer en suite mit bodentiefer Dusche und zwei Waschbecken. Ein weiteres kleineres Badezimmer zwischen den beiden anderen Zimmern komplettiert das Raumangebot. Die ansprechenden Badezimmermöbel sowie die Einbauschränke auf dieser Ebene verbleiben im Haus.

Das Untergeschoss bietet auf 94m² genügend Platz für die Nutzung der Räume als Hobby- oder Fitnessraum. Hier befindet sich auch der Technikraum mit der Heizanlage.

Die genauen Raumaufteilungen und Quadratmeter entnehmen Sie bitte den beigefügten Plänen. Hinweis: Die Pläne stimmen im Erdgeschoß im Bereich des Einganges/Windfang/Badezimmer nicht überein, da die Anordnung der Räume in diesem Bereich verändert wurde. Im Obergeschoß wurde ein Zimmer von ca. 10m² auf 20m² vergrößert.

Durch die Modernisierung und Adaptierung des Hauses kann es Abweichungen bei der Raumanordnung geben.

Gartenanlage & Garagen

Der Garten wurde liebevoll gestaltet und gepflegt von den bisherigen Eigentümern. Diese grüne Oase lädt zu gemütlichen Stunden fernab des Alltags ein und bietet zahlreiche Möglichkeiten seinen ganz persönlichen Platz im Garten zu finden. Ein großer Natur-Pool offeriert erfrischende Abkühlung an heißen Sommertagen.

Ihre Fahrzeuge parken Sie bequem und sicher in der Doppelgarage. Weitere Parkplätze sind entlang der Sackgasse ausreichend vorhanden.

Technische Details

Beheizt wird das Haus über ein effizientes Vaillant-Gas-Brenntwertgerät (2015 erneuert). Allgemein wurde das Haus von den Eigentümern laufend verbessert und ist sehr gepflegt.

Die Dämmung des Hauses ist sehr gut: Die Außenwände sind mit einer Ziegeldämmung ausgeführt und auch die oberste Geschoßebene ist mit 40cm Isolierung gut vor Kälte und Hitze geschützt.

Ihre Vorteile auf einen Blick:

  • Grünruhelage in der Stadt
  • Perfekte Infrastruktur
  • Moderne und geschmackvolle Ausstattung
  • Helle und elegante Räume
  • Hochwertige Einbauküche
  • Kaminofen im Wohnzimmer
  • Geräumige Einbauschränke
  • Stilvoller Parkett und moderne Fliesen
  • Liebevoll gestalteter Garten
  • Bio-Poolanlage
  • Doppelgarage

Lage & Verkehrsanbindung

In der Nähe befinden sich zwei öffentliche Volksschulen sowie auch die private Volksschule Kritzendorf. Der Kindergarten ist in wenigen Fahrminuten erreichbar. Das BG/BRG Klosterneuburg sowie die zwei Mittelschulen sind mit dem Bus ebenfalls nur wenige Fahrminuten entfernt. Das Privatgymnasium der Erzdiözese Wien vervollständigt das schulische Angebot.

Ärzte, Apotheken sowie zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten (Billa/Interspar/Billa Plus) können Sie teils sogar fußläufig erreichen.

Nicht nur die besonders gute Infrastruktur, sondern auch die unmittelbare Nähe des Wienerwaldes und des Donauaugebietes sind eine Besonderheit in dieser Lage.

Die Buslinie 403 und der Stadtbus 1 garantieren den Anschluss an den öffentlichen Nahverkehr auch ohne Auto. Der Bahnhof Unterkritzendorf (S40) ist nur ca. 10 Gehminuten entfernt.

Machen Sie sich selber ein Bild und kontaktieren Sie mich für einen Besichtigungstermin. Gerne bin ich unter 0650/2941294 oder per Mail unter roemer(ÄT)roemer-real.at erreichbar.

Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.

Ausstattung

  • Fliesen
  • Parkett
  • Gas
  • Zentralheizung
  • Einbauküche
  • Bad mit Fenster
  • Dusche
  • Kabel / Satelliten-TV
  • Garage
  • Swimmingpool
  • Doppel- / Mehrfachverglasung
  • Massiv

Energieausweis

  • HWB 124.9 kWh/m2a